+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Права покупателя недвижимости до государственной регистрации

Права покупателя недвижимости до государственной регистрации

Вопрос : Применяется ли Гражданский кодекс к правоотношениям, возникшим из договора купли-продажи недвижимости, и, соответственно, является ли включение в договор купли-продажи условий о сохранении права собственности продавца до окончательной оплаты? Гражданский кодекс регулирует правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества. Право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента его государственной регистрации. При наличии в договоре условия о сохранении права собственности за продавцом до полной оплаты недвижимого имущества, переход права собственности к покупателю будет зарегистрирован только при наличии документов, подтверждающих факт полной оплаты.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Между продавцом и покупателем заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества. И практически сразу же после заключения договора продавца признают банкротом, и его конкурсный управляющий отказывается обращаться в Росреестр с совместным заявлением для регистрации перехода права собственности к покупателю.

Переход права собственности после оплаты

Между продавцом и покупателем заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества. И практически сразу же после заключения договора продавца признают банкротом, и его конкурсный управляющий отказывается обращаться в Росреестр с совместным заявлением для регистрации перехода права собственности к покупателю. В обоснование он ссылается на то, что объект недвижимости включен в конкурсную массу, будет продан на торгах, а вырученная сумма будет направлена на погашение требований кредиторов.

Что в такой ситуации делать покупателю? Если интерес покупателя состоит в возврате уплаченных денег, то ему необходимо будет обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении его требований в реестр требований кредиторов продавца.

Однако этот вариант вряд ли можно назвать привлекательным для покупателя. Если интерес покупателя состоит все же в получении права собственности на объект, то ему необходимо будет обратиться в суд по месту нахождения объекта с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на объект в порядке ч.

Если суд признает продавца банкротом, возможность потребовать регистрации права на приобретенную недвижимость будет зависеть от ее фактической передачи покупателю. Если к моменту предъявления иска объект был передан во владение покупателя, такой иск будет удовлетворен. Если же этого не произошло, то объект включается конкурсным управляющим в конкурсную массу. Единственное, на что в таком случае может претендовать покупатель, — это возврат уплаченных денег. Трудность для покупателя на сегодняшний день состоит в следующем.

Так, в Определении от Поскольку в силу п. В соответствии с п. По общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные п.

Такие требования подлежат денежной оценке, рассматриваются по правилам ст. С учетом приведенных норм права и разъяснений Пленума ВАС РФ суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, который затем поддержал ВС РФ, о том, что заявленное истцом после признания ответчика несостоятельным банкротом требование о государственной регистрации перехода права собственности на спорное здание, включенное в его конкурсную массу, по сути, направлено на исключение этого объекта недвижимости из конкурсной массы.

Рассмотрение такого требования вне рамок дела о банкротстве недопустимо, поскольку в нарушение требований законодательства о банкротстве может привести к удовлетворению требований истца во внеочередном порядке, преимущественно перед требованиями иных конкурсных кредиторов ответчика, которые вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет всего имущества ответчика, собственником которого он является.

В обоих определениях ВС РФ приводит доводы, которые могут дать основание полагать, что вопрос о том, кто является фактическим владельцем объекта, юридического значения не имеет, и в иске к банкроту о регистрации перехода права суды должны отказывать в любом случае. Верховный суд ссылается в обоих определениях на п. До государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.

Между тем вывод о возможности отказа в иске покупателя в случае наличия у него владения объектом недвижимости нельзя назвать обоснованным. На наш взгляд, не может. Косвенно этот вывод можно сделать из п. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности п.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. По этому пути идет и практика судов общей юрисдикции, которые удовлетворяют предъявленные банкротам требования о регистрации перехода права собственности, если объект передан покупателю см.

Если вещь передана покупателю, то конкурсный управляющий не может включить ее в конкурсную массу, так как покупатель вещи — ее законный владелец абз. Для возврата владения объектом конкурсному управляющему необходимо аннулировать основания владения вещью покупателем, то есть добиться либо расторжения договора купли-продажи например, по причине нарушения продавцом обязанности по оплате , либо признания его недействительным, например, по основаниям, указанным в главе III.

Только после этого вещь вернется во владение должника и ее можно будет включить в конкурсную массу. При этом складывается ситуация, когда покупатель не может зарегистрировать переход к нему права собственности и вещь, по сути, навсегда выбывает из оборота.

Приобрести ее по давности владения невозможно, так как покупатель — законный владелец. Едва ли Верховный суд, отказывая в требовании о регистрации, имел в виду именно такой результат. Тем не менее что делать покупателю, если суд все же отказал в иске о регистрации права на приобретенную недвижимость?

На наш взгляд, есть только один выход: ждать завершения банкротства, ликвидации продавца и исключения его из ЕГРЮЛ, а затем снова попытаться обратиться в Росреестр. Этот вариант действий предусмотрен в п. Согласно этому пункту при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

От иска к банкроту о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества необходимо отличать иск к банкроту о регистрации сделки, который предъявляется в случае уклонения банкрота от подачи в Росреестр заявления о регистрации договора, например, договора ипотеки, долевого участия в строительстве, соглашения об уступке прав из зарегистрированного договора аренды и т.

Принципиальная разница между иском о регистрации перехода права и иском о регистрации заключается в следующем. Из разъяснений, содержащихся в п. При этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре.

Таким образом, Закон о банкротстве позволяет кредиторам с неденежными требованиями в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником любого гражданско-правового обязательства трансформировать его в денежное. Между тем иск о государственной регистрации соглашения не является иском об исполнении денежного обязательства и не может рассматриваться как имущественное требование, поскольку не предполагает осуществление каких-либо действий с имуществом.

Сама по себе государственная регистрация не порождает прав на недвижимое имущество, а только публично подтверждает их. Соответственно, заявленное требование является неимущественным требованием об официальном признании правовых последствий уже совершенных сторонами юридически значимых действий с имуществом.

Я понимаю Сайт www. Пользуясь сайтом, вы соглашаетесь с этим. Административное право Гражданское право Госуправление Недвижимость Труд и занятость. Черняховского, д. Варианты разрешения сложившейся ситуации зависят прежде всего от интереса покупателя.

В чем состоит трудность для покупателя? Цитируем документ Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности п. Последний шанс для покупателя Тем не менее что делать покупателю, если суд все же отказал в иске о регистрации права на приобретенную недвижимость?

Принять к сведению Регистрация перехода права vs. Книги нашего издательства: серия История. Свежий номер. Правовые беседы. Прямая речь. В ГД представят альтернативную корзину стоимостью 31 тыс.

Консультационный центр ЭЖ: консультации по вопросам бухучета и налогов.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Гражданский кодекс. Купить систему Заказать демоверсию. Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силу. ГК РФ Статья Путеводитель по судебной практике высшие суды и арбитражные суды округов по ст. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Новый закон о регистрации недвижимости

.

.

.

.

.

.

.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним Гусев продажи недвижимости подлежит государственной регистрации . но до государственной регистрации права собственности покупатель.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: ПРИЗНАНИЕ РАНЕЕ ВОЗНИКШИХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Мария

    Блед приключения на жопу ищите потом выёбываетесь когда за обе руки ловят!